Квартира от собственника: какие документы проверить до передачи залога

Схема с арендой почти всегда одинакова: квартира понравилась, желающих много, хозяин торопит, залог просят сейчас. Именно в этот момент люди отдают деньги человеку, документы которого они не видели.

Проверка занимает несколько минут и снимает большинство рисков.

Кто перед вами

Первое — паспорт. Второе — документ на квартиру: свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из единого государственного регистра недвижимого имущества. Фамилия, имя и отчество в паспорте и в документе на квартиру должны совпадать буква в букву.

Если собственников несколько — а так бывает часто, особенно после приватизации или наследства, — согласие нужно от всех. Договор, подписанный одним из совладельцев, остальных не связывает, и вас могут попросить съехать.

Если квартиру сдаёт не собственник, а родственник или риелтор, требуется доверенность. Смотреть в ней надо три вещи: удостоверена ли нотариально, есть ли прямо прописанное право сдавать жильё внаём и получать деньги, не истёк ли срок.

Кто ещё связан с квартирой

Полезно попросить справку о месте жительства и составе семьи. Она показывает, кто зарегистрирован в квартире. Неожиданно появившийся через месяц зарегистрированный жилец — сюжет частый и неприятный.

И попросите последнюю жировку. Она отвечает сразу на два вопроса: есть ли долги по коммунальным платежам и какие суммы вам предстоит платить, если ЖКУ не входит в стоимость.

Договор и его регистрация

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Экземпляров делают три: наймодателю, нанимателю и регистрирующему органу — договор найма жилья частного жилищного фонда подлежит регистрации, и именно зарегистрированный договор создаёт для вас права на жильё.

Незарегистрированный договор — это удобство для наймодателя и риск для вас: доказать что-либо при споре будет трудно, а сам собственник в этом случае обычно ещё и не платит налог со сдачи.

Что должно быть в тексте: срок найма; размер платы и дата внесения; что входит в плату, а что оплачивается отдельно; порядок изменения платы — без этого пункта вам поднимут цену через два месяца; размер залога и точные условия его возврата; порядок расторжения и срок предупреждения; кто оплачивает ремонт и замену техники; правила посещения квартиры собственником; можно ли жить с животными и детьми.

Акт приёма-передачи

Отдельный документ, который экономит больше всего нервов при выезде. В нём фиксируют состояние квартиры, перечень мебели и техники с указанием дефектов и показания счётчиков на день заселения.

Плюс фотографии: сделайте десять-пятнадцать снимков в день заселения — углы, сантехника, техника, пятна на обоях, состояние окон — и отправьте их собственнику в мессенджер. Дата отправки станет доказательством.

Про залог

Залог — это обеспечение возможного ущерба, а не предоплата за последний месяц, если в договоре не написано иначе. Именно поэтому в договоре нужно прямо указать: сумма, за что удерживается, в какой срок возвращается после выезда.

Передавать деньги лучше переводом на карту собственника с назначением платежа или под расписку с паспортными данными, датой и суммой прописью. Наличные без документа при споре не существуют.

Красные флаги

Цена заметно ниже рынка. Спешка и «есть ещё двое желающих, решайте сейчас». Просьба перевести залог до просмотра или до подписания договора. Отказ показать документ на собственность. Нежелание заключать договор вообще. Показ квартиры человеком, у которого нет ключей от подъезда или почтового ящика. Требование оплаты сразу за несколько месяцев вперёд без договора.

Каждый из этих признаков сам по себе не приговор. Два вместе — повод отказаться, даже если квартира отличная.